Kennisbank

Wet over het functioneren van Verenigingen van Eigenaars per 1 januari 2018 van kracht

Het wetsvoorstel “verbetering functioneren verenigingen van eigenaars” is aangenomen en zal per 1 januari 2018 in werking treden. Dit betekend dat uw VvE vanaf dat moment verplicht is ieder jaar een minimale bedrag te sparen voor het groot onderhoud. De hoogte van dit minimale bedrag wordt bepaald aan de hand van het meerjaren onderhoudsplan. (MJOP) Als de VvE geen (actueel) MJOP heeft moet 0,5 % van de herbouwwaarde als reservering worden opgenomen in de begroting.

Ter voorkoming van zeer hoge maandlasten in kleine VvE’s en voor verhuurders in VvE's mag er worden afgeweken van deze spaarregeling als:

  • De betreffende eigenaar een bankgarantie afgeeft. (De vergadering van eigenaars moet hier wel mee instemmen.)
  • Als 80% van de eigenaars instemt met een lager spaarbedrag. Dit heeft tot gevolg dat eigenaars bij groot onderhoud in één keer een groter bedrag moeten inleggen.'

Klik hier als u meer wilt weten over dit wetsvoorstel.


Wat moet ik doen als ik een gaslucht ruik? 

  • Zet ramen en deuren open 
  • Draai de gaskraan in meterkast of van eventuele gastoestellen dicht
  • Gebruik geen open vuur en zet geen elektrische apparaten aan 
  • Bel Liander (0800-9009) en maak melding van de gaslucht.

Wat moet ik doen bij lekkage? 

  • Probeer de oorzaak van de lekkage te vinden 
  • Draai hoofdkraan in de meterkast dicht (in de woning die de lekkage veroorzaakt) 
  • Stel vast of de lekkage minder wordt of stopt 
  • Neem contact op met de beheerder (020-2615798) 
  • Maak zo veel mogelijk foto’s van de situatie en de ontstane schade  

Wat moet ik doen als ik brand zie? 

  • Stel uzelf in veiligheid 
  • Bel de Brandweer (112)

Wat bedoelt men met het begrip 10 dB geluidsreductie?

Bij een 10 dB geluidsreductie gaat het om het verschil tussen een kale betonvloer en een vloer die belegd is met een ondervloer en vloerbedekking. De ondervloer zelf reduceert dus geen 10 dB! Het gaat altijd om de combinatie van de ondervloer met de daarop liggende vloerbedekking. Dezelfde ondervloer in combinatie met een andere vloerbedekking heeft dus niet automatisch een 10 dB reductie. De meeste ondervloeren zijn alleen getest met laminaat en niet met parket of massieve planken.

Download hier de normering.


Woning verkopen – Wat heeft mijn makelaar nodig?

Wanneer u uw woning gaat verkopen dan zal uw makelaar diverse docenten van u willen hebben. Deze documenten heeft de makelaar nodig zodat er voldoende informatie verstrekt kan worden aan geïnteresseerden.

Denk hierbij aan de splitsingsakte, de laatste notulen, de financiële stukken, het meerjaren onderhoudsplan en eventueel het huishoudelijk reglement. Al deze documenten kunt u terug vinden op de eigenaarspagina.


Woning verkopen – Hoe kom ik aan een energielabel? 

Voor de verkoop van uw woning heeft u een energielabel nodig. U moet deze aan de koper van uw woning laten zien. Doet u dat niet, dan kunt u een boete krijgen tot wel € 405,-. Het aanvragen van een energielabel moet u zelf doen. Vraag uw energielabel aan.


Wat is een appartementsrecht?

De betekenis van het woord appartementsrecht is: "Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Dit is slechts een gedeelte van de gehele omschrijving zoals deze in het Burgerlijk Wetboek boek 5 is vastgelegd. Maar wat betekent het?

Met de splitsing in appartementsrechten ontstaat een VvE. Met het kopen van een appartementsrecht in een VvE, een appartement in de volksmond, heeft u een recht gekocht. En wel het uitsluitend recht op het gebruik van dat appartement.
De bouwkundige delen zoals de fundering, dragende muren en bijvoorbeeld het dak worden niet van u, maar u heeft het mede eigendom hiervan. Samen met alle eigenaars in de VvE bent u eigenaar van het gebouw. 

Vroeger had men vaak te maken met de coöperatieve flatvereniging. Hier was sprake van een lidmaatschapsrecht. Tegenwoordig wordt dit lidmaatschapsrecht omgezet naar het hedendaagse appartementsrecht, de VvE. Vaak is dit ook noodzakelijk omdat er nog maar weinig banken zijn die het lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatvereniging willen financieren. 


Wat is de splitsingsakte?

De splitsingsakte of akte van splitsing is het notariële document dat kan worden beschouwd als de grondwet van de Vereniging van Eigenaars (VvE). In dit document staat een beschrijving van het gebouw en de kadastrale aanduiding, de grond waarop het gebouw staat. 

In artikel 5 lid 111 van het Burgerlijk wetboek is vastgelegd welke informatie er allemaal in een akte van splitsing moet staan. Dit is onder andere:

  • Een opsomming van de appartementsrechten waaruit het gebouw bestaat. Door de appartementsrechten te benoemen kan er een goed onderscheid gemaakt worden tussen de gemeenschappelijke en de privé-gedeelten. Aan de basis van de splitsingsakte staat de splitsingstekening. Op deze tekening staan alle appartementsrechten met nummers aangegeven. Deze nummers komen overeen met de nummers in de splitsingsakte van de VvE
  • Het breukdeel, ieder appartementsrecht vertegenwoordigt een bepaald aandeel in de VvE, het zogenaamde breukdelen. De oppervlakte van het appartement dient meestal als basis voor het Breukdeel. Het breukdeel wordt meestal ook gebruikt als verdeelsleutel voor de periodieke VvE bijdrage. 
  • Een beschrijving van de regels die gelden binnen de VvE.
  • Eventuele aanvullingen of wijzigingen op het van toepassing zijnde modelreglement (1973, 1983, 1992 of 2006).
  • De naam van de Vereniging van Eigenaars.

De akte van splitsing is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Natuurlijk is de akte ook terug te vinden op de eigenaarspagina.


Wat is een Modelreglement?

In VvE termen hebben we het dan over het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Laten we beginnen met een korte uitleg over de regels en wetten zoals deze in een VvE gelden. 

Bovenaan in de hiërarchie van wet en regelgeving staat het Burgerlijk wetboek. Voor het VvE recht is dat boek 5 artikelen 106 t/m 147 en een beperkt aantal artikelen van boek 2. Daarna volgt de Akte van Splitsing. De splitsingsakte geeft een beschrijving van het gebouw en van de stem-en rechtsverhoudingen binnen het gebouw. In de akte wordt verwezen naar het Modelreglement. 

Maar wat is het Modelreglement? Om te voorkomen dat bij iedere nieuwe VvE alle regels opnieuw bedacht en uitgeschreven moesten worden heeft het Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie het Modelreglement opgesteld. Hierin staat veel specifieker omschreven wat er gemeenschappelijk is en wat er privé is binnen de VvE. 

Daarnaast is er onder meer omschreven welke regels er gelden binnen het gebouw en welke regels er zijn ten aanzien van de vergadering van eigenaars. Afwijkingen ten opzichte van het modelreglement worden beschreven in de Akte van Splitsing. Sommige notarissen kiezen er voor om het modelreglement, met eventuele aanpassingen, integraal op te nemen in de splitsingsakte.

Met de tijd veranderen technieken, regels en inzichten. Dat heeft er in geresulteerd dat er op dit moment vier versies zijn van het Modelreglement. 

  • Modelreglement 1973 
  • Modelreglement 1983
  • Modelreglement 1992 
  • Modelreglement 2006
  • Modelreglement 2017

De verwachting is dat een vijfde versie van het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten” niet lang meer op zich laat wachten.

Tot slot kan de VvE er nog voor kiezen om een Huishoudelijk reglement op te stellen. In een huishoudelijk reglement kunnen die zaken vastgelegd worden die niet of niet volledig in de Akte van Splitsing of het Modelreglement zijn vastgelegd.


Wat is een Huishoudelijk reglement?

In een huishoudelijk reglement kan de VvE zaken vast leggen die nog niet of niet volledig zijn benoemt en beschreven in de Akte van Splitsing en het van toepassing zijnde (Model)reglement. Zaken die veelal vast gelegd worden in een huishoudelijk reglement zijn bijvoorbeeld:

  • Het Type en kleur zonnescherm dat gemonteerd mag worden.
  • Dat huisvuil niet tijdelijk in de algemene ruimtes (galerij of hal) neergezet mag worden
  • Dat fietsen uitsluitend op de daarvoor aangewezen plaatsen gestald mogen worden
  • Een boete beding dat toegepast kan worden door het bestuur van de VvE wanneer de regels niet nageleefd worden door een eigenaar/ bewoner.
  • Een verbod op “short stay” verhuur.

Het vastleggen van regels die in strijd zijn met het Burgerlijk Wetboek, de Akte van Splitsing en het (Model)reglement heeft geen zin. Het Huishoudelijk regelement is in die zin ondergeschikt aan de hiervoor genoemde documenten.